ひゃくたけマンション管理士web事務所(momobulog)

 マンションの寿命を何とか伸ばしたい
資産保全という名目で管理会社は補修の提案をしてきます
本当に必要な補修なのか、それとも管理会社と建設会社が組んで儲けようとしているのか
住んでいる皆が良く見て、考えて、話し合って答えを出しましょう
管理者である理事長さんは、一歩下がって、冷静に判断してください
自分の住まいを治すのですから、慎重に
壊れてからでは、遅いのです
治せば使えます

法定建て替えは、ざっくりいえば、八割の賛成者が二割の反対者の所有権を半ば強引に｢時価｣で買い取り、形式上｢全員合意｣にして事業を進める手法だ。反対者は排除される。このやり方は、日本国憲法29条｢財産権は、これを犯してはならない(財産権)｣、さらに22条｢何人も、公共の福祉に反しない限り、居住、移転及び職業選択の自由を有する（居住権）」とぶつかる可能性が高い。住民の八割という、一見多数を制したかに見える建て替え決議が、じつはとても｢不安定｣だということを頭の端にとどめていただきたい。
出典：｢狙われるマンション｣山岡淳一郎著25頁

 リーダーシップが必要です
一国の首長として、統治するために
理事長は総理大臣になったつもりで
でも専制君主には、ならぬように
上手に統治していかなければなりません
でも「統治」って難しそうですよね
だから自分も一所懸命勉強してマンションの管理を理解する
解らないことは専門家に聞くことも必要です
出来ないことの内容をある程度解った上で専門家に依頼する
何も解らないままに丸投げしたら恐ろしいことになりますよ

皆、誰も生きていくために稼がなくてはならない
区分所有者でもない人がボランティアでマンション管理をする人は少ないと思います
もし居たとしても、まずは管理組合との接点をと考えているとか
経験がないので最初は仕事を覚えるため
とか
そんなのでなければ…


『住民の一級建築士や弁護士、不動産関係者など、
いわゆる専門家がマンションの維持管理をリードするケースは珍しくない。
素人の一般住民にすれば、｢○○さんに任せたら安心｣と頼りがちになる。
マンションの問題に無関心な住人が増える。それに比例して専門家たちの発言力は高まる。
専門家にすれば｢建物の維持管理なんて、誰もがやりたがらない。仕方なくやってるんだ。｣
とボランティア精神を強調する。
だが、専門化がプロの使命感で対処している間は良いが、
私的な関心で突っ走ると他の住民は翻弄され、団地のか細い絆は切れる。
出典：｢狙われるマンション｣山岡淳一郎著24頁

 よくマンションは運命共同体と云われますが、
私は、常々一つの国ではないかと考えます。

国は、管理組合
国土は、マンション
国民は、入居者、
総理大臣が管理者である理事長。
国会は、管理組合総会、立法。
理事会が内閣で、行政
裁判所は、中立公平な立場で管理をする管理会社、司法。
最高裁判所長官は、管理者である理事長。
憲法は、管理規約。

住民自治は、当然なのです
というよりも、国を統治しなければいけないのです

『マンションに住み続けるには建物の維持管理とともにじぶんたちのことはじぶんたちで決める｢自治｣を守らねばならない。マンションは日本の住まいの縮図だ。』
出典：｢狙われるマンション｣山岡淳一郎著19頁

 この週末、埼玉、東京に遅めの帰省をしていまして2日間ほど空いてしまいました
昨晩、高速をふっ飛ばして帰ってきて、今東京への新幹線（こだまの自由席）で
職場へ向かっている最中に記事を書いております

建築や設備、マンションの建物についても知らなければなりません
壁のクラック(ひび割れ)や水道の配管状況、何時どこをどのように修繕するのか
逆にまだまだ使える設備を勝手に取り替えてられてしまわないようにしなくてはなりません
日本の住宅の耐用年数は、他の国に比べて短いといわれています
３〜４０年程度と
そんなことはないと思います、大切に使えばその倍は持つのではないでしょうか
建設屋さんは、新しいものを造りたがります
その方がリフォームするより、楽で金額も大きいからです
だから
勉強しましょう、騙されないように
入居者との話し合いでお宅に伺ったときに机の上に
「管理業務主任者試験」や「マンション管理士試験」とかの
過去問題集とかテキストがあったら、ドキッとします
会合で「区分所有法」とか「マンション適正化法」などの
解説書を小脇に挟んで来られると、オッと思います
でもちゃんと読んでないと、話しているうちに判ってしまいますけどね


『住み慣れたわが家で長く暮らし続けたい。建て替えか、修繕しながら住み続けるのか、改修や改築を含む｢再生=リノベーション｣を選ぶのか。本来、人間の生命と財産を守る住宅については、この三パターンが対等に示されていいはずだが、この国では第三の道である｢再生｣が、ずっとなおざざりにされてきた。』
出典：｢狙われるマンション｣山岡淳一郎著18頁

 マンションに関する法律も大事です。
「マンション適正化法」が現在の大原則
「区分所有法」が次に来て
「民法」も重要です
まずは、この3法を押さえましょう
でも、どこから、民法の条文だけでも千を超えます
管理業務主任者試験の過去問の回答に出てくる条文で十分です
しかも
条文を覚えることは必要ありません
回答を覚えればいいのです


『大多数のマンション住民は、投資目的でない限り、｢住むため｣に住戸を買っている。国土交通省の｢平成20年度マンション総合調査｣によれば、マンション住民の五割が｢永住するつもり｣と考え、｢いずれは住み替えるつもり｣という回答は二割を切った。永住志向は年々高まっている。』
出典：｢狙われるマンション｣山岡淳一郎著18頁

 管理者、普通は理事長さんですね、重要です
一国の首相と同じです
実は責任も重いのです、だから勉強してもらいたいのです
本当は
管理者の自覚を入居者全員にもってもらいたいのです
管理組合員として皆で自分たちの住む所を守って欲しい

その為には
管理業務主任者の資格を取りましょう
国家資格です、合格率２０％、5人に1人が受かります
でも
過去門を３００問３回やれば受かります
それをとったら次は
宅地建物取引主任者です、合格率は１５％、6人に1人が受かります
これも過去問を3回やれば受かります
取ったからといってそのまま即専門家ではありません
でも知識はつきます、役に立ちます

法律や資格は知っていても、持っていてもそれだけでは得はしません
でも知らないと損をすることは、普通にあります

『マンションは日本社会の縮図である。マンションで起きることは、他の何処でも生起する。マンションは、いや日本の社会では、欲望むきだしの市場主義と共同で生活を守ろうとする連帯主義がせめぎ合う。』
出典：｢狙われるマンション｣山岡淳一郎著11頁

 居住者が勉強することも大切です
意識を変えるためにも、管理会社を管理するにも
どこを、何を見たらいいのかが判らないと無理な話です
マンションや不動産のことの１００％専門知識なんて必要ありません
管理会社の管理業務主任者でも６〜７０％知っていれば大したものです
５０％程度の知識があれば十分です
一般の人で一般常識があれば４０〜５０％弱程度は判ると思います
だからあと数％あればいいのです
その数％は何かといいますと、法律です
管理会社の社員は僅かなそれを知っているので専門家然としているのです
もちろん組織としての力が大きいのですが

ほんの少しだけです、その差は

『そしてマンションという｢生きもの｣は、スクラップ＆ビルドという死の連鎖ではなく、建物の躯体を長く生かし、必要に応じて増改築をし、省エネ性を高め、用途も時代に合わせて変更する｢再生=リノベーションン｣に活路を見出そうとしている。｢マンション再生法｣とも呼べる法律の規定に向けて管理組合団体が始動した。』
出典：｢狙われるマンション｣山岡淳一郎著11頁

 管理会社
これも必要です
確かに高額の管理委託料をとっている
という印象があると思いますが
その専門性、機動性を活かした統治をすればいいのです
会計やゼネコン相手の交渉等は大変な労力と気力がいります
適正な委託料、そのマンションの規模にみあった委託料で契約
とことん働いてもらえばいいと思います
相隣問題、上の階がうるさいとかで間に入ってもらうとか
集団形成に助力してもらうとか
住民が、管理組合が、管理会社を管理すればいいのです

『なんと超高層マンションでコミュニティへの回帰現象が起きているのだ。一棟に一千戸も入る超高層マンションで共同体意識を育みようがないといわれてきたが、当の居住者は守りを固めていた。地域と一体となってコミュニティをつくろうとしている。これは新しい発見であり、都市居住性の将来を占う社会実験ともいえるだろう。』
出典：｢狙われるマンション｣山岡淳一郎著11頁

マンション住民の意識は、様々です
コンクリートは、丈夫で音も響かず快適なものと信じ込んでいる人
そこ(立地等)を欲しくて住民になった人
たまたま広告を見て、価格のみで決断した人
もともとその近隣に住んでいて、土地に愛着がある人
ずっと住もうと考えている人
投資のために、収益を上げようと目論んでいる人
親に進められて、資金の一部か大半を出してもらった人
鍵一本で、安全を買えると思った人
売れ残りを買わなくてならなくなったマンションの売主の会社の人
誰にも干渉されたくなくて、孤独を望んでいる人

そんな人たちが、色々な思惑で、たまたま同じコンクリートの建物に住んでいるのです
多分意識として一番多いのは、他人に干渉されずに自由に、しかも安全に住むことができる
と考え、思い、望んで住んでいる人、だと思います
自分を住民の一人とは、考えずに、一個人若しくは一家庭として

『マンションは建物の維持管理とコミュニティの形成が渾然一体となった｢生きもの｣である。
住戸を積み重ねた四角い箱だと思ったら、大間違いだ。大勢が｢ひとつ屋根の下で暮らす」便利さを味わうには｢ひとり一票」の議決権を持ち、じぶんたちのことをじぶんたちで決める｢本性」が色濃く反映されるのだ』
出典：｢狙われるマンション｣山岡淳一郎著9頁

住民の意識
大概は、地元住民の反対を受けて建ってます
自分の家の前や、横や、後ろに4階でも20階でも建てば気になるものです

だから、マンションに住んでる人と周りの人の意識、の差
マンションの中に住んでいる人の意識、にもズレがありますけど


『　 いまや分譲マンションの戸数は540万戸、1,400万人の生活の場となった。
東京都の中央区は11万5千区民の約9割が集合住宅に住み、
1割以上が高さ60メートル(20階程度)超える超高層で暮らしている。
都市型共同体のマンションは全国津々浦々で建設が進む、その半[反？かな])面、
2011年には｢築後30年｣超の戸数が全国で100万戸に達する。
建物の老朽化と住民の高齢化という｢ふたつの老い｣が、郊外団地を衰退させている。　』
出典：｢狙われるマンション｣山岡淳一郎著9頁より